Instruções: Elabore uma resposta com extensão mínima de 15...

Instruções: Elabore uma resposta com extensão mínima de 15 linhas e máxima de 30 linhas, de acordo com a proposta abaixo:

Durante a avaliação de um imóvel urbano, o avaliador constatou a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, optando, portanto, pelo método evolutivo (onde a composição do valor total do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização). Os dados coletados foram:

1. Localização do Imóvel: Santo Cristo – RS;
2. Classe: Comercial;
3. Tipo: Galpão Industrial composto por área administrativa, dois banheiros, um vestiário e um depósito;
4. Área construída real = área equivalente: 1.000 m²;
5. Idade do imóvel no momento da avaliação (janeiro/2023): 35 anos;
6. Vida útil aferida pelo Bureau of Internal Revenue: 70 anos;
7. Valor residual: 20%;
8. Condições físicas observadas: mau estado de conservação requerendo reparos importantes;
9. CUB-RS/janeiro de 2023: R$1.210,66/m²;
10. Custo unitário de reprodução da edificação (nova): R$ 1.520,00/m²;
11. Valor do terreno: R$ 2.000.000,00.
12. Fator de comercialização: 1,00.

Para o cálculo da reedição da benfeitoria, o avaliador fundamentou sua análise da depreciação física no método de Ross-Heidecke, que leva em consideração a idade e o estado de conservação no momento da vistoria. As tabelas necessárias ao método estão apresentadas a seguir:

Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis

Em face dessas considerações, discorra sobre:

a) Itens que influenciam no valor do imóvel utilizando o método evolutivo;

b) O processo de cálculo do custo de reedição da benfeitoria:

1. Determinação do custo de construção como nova;
2. Determinação do coeficiente de depreciação e do percentual depreciado pelo método de Ross-Heidecke;
3. Determinação do custo de reedição da benfeitoria; e
4. Determinação do valor do imóvel pelo método evolutivo.