Avalie a conduta do Engenheiro civil ao descartar o MCDDM e...

Orientações da Banca Examinadora:

Leia o enunciado e responda às questões a seguir, observando-se o mínimo de 5 (cinco) e o máximo de 10 (dez) linhas para cada uma delas, fazendo correto uso do padrão culto da Língua Portuguesa. Não esqueça de transcrever as suas respostas para a Folha Definitiva da Prova Discursiva, pois a Folha Rascunho NÃO será considerada para correção.

A Agência de Desenvolvimento, uma sociedade de economia mista, que atua como banco de fomento para financiamentos de construção civil no Estado "RGS", recebe uma solicitação de concessão de financiamento de um consórcio privado que pleiteia um crédito para a implantação de um loteamento residencial em uma extensa área inserida no perímetro urbano da capital deste Estado. Na etapa de análise de garantias imobiliárias e viabilidade de concessão de financiamento, o consórcio ofereceu a própria gleba urbanizável como garantia.

No laudo de avaliação da garantia apresentado à Agência, o consórcio descartou sumariamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), alegando que glebas urbanizáveis devem ser avaliadas unicamente pelo Método Involutivo. Na modelagem do fluxo de caixa dinâmico deste método, o Engenheiro Civil do consórcio adotou como taxa de desconto (Taxa Mínima de Atratividade - TMA) a própria Taxa Interna de Retorno (TIR) alvo do empreendedor, a fim de deduzir o valor residual do terreno. Além disso, a gleba possui uma edificação pré-existente (galpão), cuja depreciação física foi calculada pelo Engenheiro Civil de forma estritamente linear, ignorando seu estado de conservação. Por fim, o estudo de viabilidade econômico-financeira apresentou dois projetos mutuamente exclusivos para a área, recomendando o "Projeto A" exclusivamente por possuir uma TIR superior à do "Projeto B".

À luz da situação hipotética narrada, dos preceitos da Engenharia Econômica e das diretrizes da NBR 14653 (Avaliação de Bens), responda de forma fundamentada às questões discursivas a seguir: