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Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de...
Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada, uma unidade autônoma no Condomínio Residencial Verona Esplêndida. O antigo proprietário havia deixado de pagar as cotas condominiais referentes a todo o ano de 2023. A convenção do condomínio, que estabeleceu o valor das cotas e as sanções por inadimplemento, fora regularmente aprovada em assembleia geral, contudo nunca foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Em 2025, o Condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial em face de Manoela, cobrando os débitos de 2023. A executada opôs embargos à execução, sustentando, em síntese: i) sua ilegitimidade passiva, por não se tratar de dívida por ela contraída; e ii) a inexigibilidade do título, em razão da ausência de registro da convenção condominial.
Após a rejeição dos embargos e a subsequente penhora do imóvel, Manoela arguiu a impenhorabilidade do bem, sob o fundamento de se tratar de seu único imóvel residencial.
Considerando a situação hipotética e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assinale a afirmativa correta.
A
A impenhorabilidade do bem de família, por se tratar de garantia que visa à proteção da moradia e da dignidade da pessoa humana, prevalece sobre o crédito condominial.
B
A cobrança em face de Manoela é indevida, pois a obrigação condominial possui natureza pessoal, não podendo o adquirente ser responsabilizado por débitos pretéritos.
C
Manoela, na qualidade de adquirente, responde pelos débitos condominiais de 2023, ainda que anteriores à aquisição, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem.
D
O crédito condominial referente ao ano de 2023 encontra-se prescrito, pois o prazo para a sua cobrança, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ, é de um ano.
E
A ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis retira a eficácia erga omnes do instrumento, descaracterizando o título executivo extrajudicial, razão pela qual a execução deve ser extinta.