Considerando o que dispõe a Lei no 3.415/1988 (ITBI)...

A base de cálculo do imposto é o valor de mercado dos bens ou direitos transmitidos, devidamente atualizado.

Poderão ser abatidas do valor do bem as dívidas que onerem o imóvel transmitido, dentro dos limites estabelecidos na Lei.

Nas cessões de direitos à aquisição, será deduzido da base de cálculo o valor ainda não pago pelo cedente.

Na apuração do valor do bem transmitido, não será considerado o valor das benfeitorias e construções nele incorporadas.

Para efeito de recolhimento do imposto, não poderá ser utilizado o valor constante da escritura ou instrumento particular de transmissão ou cessão.