Questões de Concurso sobre NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos

A NBR 14645-1:2001 fixa as condições exigíveis para a execução de levantamento topográfico planialtimétrico e cadastral de imóvel urbanizado. Com base nas definições apresentadas pela norma, analise as assertivas abaixo:

I. O levantamento topográfico de obras, conhecido como “as built” ou “como construído”, é um procedimento que acompanha a obra passo a passo, amarrado ao sistema tridimensional de referência adotado no projeto.

II. Os estudos preliminares são realizados para avaliar recuos legais, a necessidade de movimento de terra e o aproveitamento da vegetação existente, com o objetivo de melhor adaptar o empreendimento ao terreno.

III. O termo “imóvel urbanizado” refere-se apenas a propriedades situadas em áreas urbanas que passaram por processos de loteamento, arruamento ou desmembramento.

IV. A testada de um imóvel é definida como a linha de divisa que confronta com um logradouro público, caracterizando o alinhamento predial.

Quais estão corretas?

De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), os instrumentos de política urbana visam assegurar o cumprimento da função social da propriedade. Considere o caso de um imóvel urbano subutilizado em área central de um município. Qual seria a medida mais adequada com base no Estatuto?

O RLC estabelece critérios específicos para a validade de laudos de avaliação de imóveis, que são fundamentais na definição do valor mínimo de venda em processos de alienação. Considerando o disposto no art. 43, analise as sentenças a seguir:

I- O laudo de avaliação de um imóvel perderá automaticamente sua validade após 12 (doze) meses de sua emissão, não podendo mais ser utilizado para fins de definição de valor mínimo de venda.

II- A Diretoria Executiva possui competência para aprovar, de forma excepcional, o valor mínimo de venda com base em laudos com mais de 12 (doze) meses, desde que considere aspectos como localização, conservação e tipo do imóvel.

III- O comportamento do mercado imobiliário é um dos critérios que pode justificar a manutenção da validade de um laudo de avaliação vencido, desde que aprovada pela Diretoria Executiva.

IV- A validade do laudo de avaliação é de 24 (vinte e quatro) meses, podendo ser prorrogada por igual período mediante decisão fundamentada da Diretoria Executiva.

Estão CORRETAS apenas as sentenças:

De acordo com a NBR 16636-3:2020, no que diz respeito ao Estudo de Viabilidade para o Projeto Urbanístico (EV-PROJURB), analise as assertivas abaixo:

I. O EV-PROJURB consiste na análise e avaliação de alternativas para a concepção urbanística, abrangendo elementos, instalações e componentes.

II. Como informações de referência, o EV-PROJURB utiliza o levantamento de dados técnicos e o programa de necessidades para o projeto urbanístico.

III. As soluções alternativas produzidas no EV-PROJURB devem considerar exclusivamente aspectos físicos; os jurídicos são analisados apenas em etapas posteriores.

Quais estão corretas?

A vistoria de imóveis é uma etapa muito importante e necessária para transações imobiliárias, principalmente para o setor público. Trata-se de uma etapa que exige, além da capacidade técnica, também capacidade analítica do profissional. Para apoiar essa atividade, tem-se a Norma de Avaliação de bens, NBR ABNT 14.653/2011, que apresenta as diretrizes para os procedimentos de excelência referente a avaliação de bens. De acordo com a Norma NBR ABNT 14.653/2011 – Parte 2 (Imóveis urbanos) –, analise os pontos a seguir.

I. Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.

II. Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.

III. Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

IV. Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.

V. Sub ou superaproveitamento.

VI. Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.

VII. Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.

São pontos a serem verificados na vistoria de terrenos:

No laudo de avaliação de um imóvel, o perito indicou depreciação física. Esse termo, segundo a ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos, representa

No que se refere às temáticas Planejamento e orçamento de obras, e Avaliação de bens imóveis urbanos, leia o texto a seguir e preencha corretamente as lacunas.

Goldman (2004, p.104-105) explica que o orçamento de uma obra é uma das primeiras informações que o empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e por isso mesmo devem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreendimento estudado será viável ou não.

[...]

O orçamento por estimativas é um orçamento simplificado da obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em conta apenas os dados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resultados em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse executado o orçamento detalhado. (GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. São Paulo: PINI, 2004, p.104-105).

Uma das alternativas de obter os custos da construção por orçamento estimado é pelo cálculo simplificado, obtido por meio da multiplicação de dois fatores: ______________________ X ______________________.

Já a ABNT NBR 14653-2:2011 (confirmada em 2019 e em vigor), que trata da Avaliação de bens imóveis urbanos, em sua Parte 2, recomenda 2 tipos de métodos para identificar o custo de um imóvel: o método ______________________ e o método ________________________. O primeiro contempla – além do método por depreciação física ou por custo de reedição da benfeitoria – os dois tipos tratados por Goldman (2004, p.104-105) para a composição de custo de uma obra, objeto que aqui pode ser tratado como um imóvel urbano preexistente. Já o segundo método é previsto pela referida NBR como sendo aquele utilizado para a avaliação de custos mediante uma amostra composta por imóveis de ______________________, a partir da qual são elaborados modelos que seguem procedimentos usuais desse segundo método.

As expressões CORRETAS que preenchem as lacunas do texto são, respectivamente:

Segundo a NBR nº 14653-2/2011 (Avaliação de Imóveis Urbanos), as desapropriações são classificadas quanto:

O Método evolutivo, um dos usados em avaliação de imóveis é aquele que: