Questões de Concurso sobre NBR 14653 – Metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis

Durante a avaliação de uma capela tombada, o arquiteto identifica um painel de azulejos que compõe a nave principal. Por se tratar de um bem artístico integrado ao imóvel, ele considera que seu valor deve ser incorporado ao valor total da edificação.

De acordo com a ABNT NBR 14653-7:2009, a avaliação de um bem artístico integrado ao imóvel deve

Durante a elaboração de um laudo técnico para um imóvel tombado, um arquiteto percebe que há elementos decorativos cuja origem remonta ao século XVIII. Para garantir a precisão da avaliação, ele considera consultar especialistas em história da arte e conservação. Essa decisão reflete uma prática recomendada pela ABNT NBR 14653-7:2009.

Segundo a ABNT NBR 14653-7:2009, assinale a opção que apresenta a recomendação quanto à composição da equipe responsável pela avaliação de bens do patrimônio histórico e artístico.

Durante a avaliação de um antigo casarão tombado, o arquiteto responsável inicia o processo com uma visita técnica ao local. No entanto, ele se questiona se essa etapa é suficiente para garantir a conformidade com os procedimentos recomendados pela ABNT NBR 14653-7:2009.

De acordo com a ABNT NBR 14653-7:2009, assinale a opção que apresenta etapas que fazem parte das atividades básicas recomendadas para a avaliação de bens do patrimônio histórico e artístico.

Em um projeto de avaliação de um casarão colonial, o arquiteto considera que a localização influencia diretamente na percepção de valor do imóvel. Ele analisa aspectos como acessibilidade e segurança pública.

De acordo com a ABNT NBR 14653-7:2009, assinale a opção que apresenta fatores relacionados à localização que devem ser considerados na caracterização dos elementos históricos e artísticos.

A ABNT NBR 14653 estabelece os procedimentos para a avaliação de bens, definindo diferentes métodos aplicáveis conforme a natureza do bem e os dados disponíveis. Para a avaliação do valor de mercado de um apartamento em uma área urbana com vastas informações sobre transações recentes de imóveis similares, qual é o método prioritário a ser empregado pelo avaliador?

A ABNT NBR 14653-1 estabelece os procedimentos gerais para a avaliação de bens. Ao realizar uma avaliação para determinar o valor de mercado de um imóvel, o engenheiro de avaliações deve fundamentar seu trabalho em uma vistoria criteriosa. Sobre os requisitos da vistoria no âmbito de uma avaliação de imóveis, analise as afirmativas a seguir:

I.A vistoria é uma etapa facultativa na avaliação de um imóvel, podendo ser substituída pela análise de fotografias e da documentação do imóvel, especialmente em avaliações em massa.

II.Durante a vistoria, o avaliador deve caracterizar a região, a vizinhança e o terreno, além de detalhar as edificações existentes, incluindo tipologia, padrão construtivo e estado de conservação.

III.A norma permite que a vistoria seja realizada por terceiros, desde que supervisionados pelo engenheiro de avaliações responsável, que assume a responsabilidade pelas informações coletadas.

Está correto o que se afirma em:

O RLC estabelece critérios específicos para a validade de laudos de avaliação de imóveis, que são fundamentais na definição do valor mínimo de venda em processos de alienação. Considerando o disposto no art. 43, analise as sentenças a seguir:

I- O laudo de avaliação de um imóvel perderá automaticamente sua validade após 12 (doze) meses de sua emissão, não podendo mais ser utilizado para fins de definição de valor mínimo de venda.

II- A Diretoria Executiva possui competência para aprovar, de forma excepcional, o valor mínimo de venda com base em laudos com mais de 12 (doze) meses, desde que considere aspectos como localização, conservação e tipo do imóvel.

III- O comportamento do mercado imobiliário é um dos critérios que pode justificar a manutenção da validade de um laudo de avaliação vencido, desde que aprovada pela Diretoria Executiva.

IV- A validade do laudo de avaliação é de 24 (vinte e quatro) meses, podendo ser prorrogada por igual período mediante decisão fundamentada da Diretoria Executiva.

Estão CORRETAS apenas as sentenças:

A ABNT NBR 14653-1 estabelece os procedimentos gerais para avaliação de bens, incluindo a classificação das avaliações quanto à sua fundamentação. Um arquiteto elabora um laudo de avaliação de um imóvel utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, mas dispõe de poucos dados de mercado (amostra pequena) e realiza um tratamento estatístico simplificado. Como a norma classifica o grau de fundamentação de um laudo nessas condições?

A vistoria de imóveis é uma etapa muito importante e necessária para transações imobiliárias, principalmente para o setor público. Trata-se de uma etapa que exige, além da capacidade técnica, também capacidade analítica do profissional. Para apoiar essa atividade, tem-se a Norma de Avaliação de bens, NBR ABNT 14.653/2011, que apresenta as diretrizes para os procedimentos de excelência referente a avaliação de bens. De acordo com a Norma NBR ABNT 14.653/2011 – Parte 2 (Imóveis urbanos) –, analise os pontos a seguir.

I. Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.

II. Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.

III. Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

IV. Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.

V. Sub ou superaproveitamento.

VI. Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.

VII. Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.

São pontos a serem verificados na vistoria de terrenos:

Com relação aos princípios gerais da avaliação de bens, a ABNT NBR 14653-1:2019 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais aponta alguns conceitos. Um deles é o que varia em função de diferentes características, entre as quais se destacam a sua raridade e a sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos, e sofre influências por suas características singulares e condições de oferta e procura.

Esse conceito se refere a

No que se refere à avaliação de imóveis, a norma técnica ABNT NBR 14653 estabelece alguns critérios e procedimentos necessários para sua caracterização. Sobre esses critérios e procedimentos, assinale a alternativa correta.

Os procedimentos de avaliação previstos na ABNT NBR 14653/2019 têm como finalidade identificar o valor de um bem imóvel e seus custos, assim como determinar os indicadores de viabilidade econômica de um empreendimento. Sobre esses procedimentos, assinale a alternativa correta.

"Resultado de obra ou serviço realizado em um bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano."

NBR 14.653 − Avaliação de bens

A descrição se refere a:

A NBR 14.653-1/2019 desempenha o papel de guia e visa consolidar conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. Um dos métodos previstos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos é chamado de método evolutivo. A respeito desse método, é correto dizer que ele identifica:

De acordo com a norma técnica vigente para Avaliação de Imóveis urbanos, marque a alternativa que corresponde ao método utilizado para identificar o valor de um bem, a partir do somatório dos valores de seus componentes.

No que se refere às temáticas Planejamento e orçamento de obras, e Avaliação de bens imóveis urbanos, leia o texto a seguir e preencha corretamente as lacunas.

Goldman (2004, p.104-105) explica que o orçamento de uma obra é uma das primeiras informações que o empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e por isso mesmo devem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreendimento estudado será viável ou não.

[...]

O orçamento por estimativas é um orçamento simplificado da obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em conta apenas os dados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resultados em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse executado o orçamento detalhado. (GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. São Paulo: PINI, 2004, p.104-105).

Uma das alternativas de obter os custos da construção por orçamento estimado é pelo cálculo simplificado, obtido por meio da multiplicação de dois fatores: ______________________ X ______________________.

Já a ABNT NBR 14653-2:2011 (confirmada em 2019 e em vigor), que trata da Avaliação de bens imóveis urbanos, em sua Parte 2, recomenda 2 tipos de métodos para identificar o custo de um imóvel: o método ______________________ e o método ________________________. O primeiro contempla – além do método por depreciação física ou por custo de reedição da benfeitoria – os dois tipos tratados por Goldman (2004, p.104-105) para a composição de custo de uma obra, objeto que aqui pode ser tratado como um imóvel urbano preexistente. Já o segundo método é previsto pela referida NBR como sendo aquele utilizado para a avaliação de custos mediante uma amostra composta por imóveis de ______________________, a partir da qual são elaborados modelos que seguem procedimentos usuais desse segundo método.

As expressões CORRETAS que preenchem as lacunas do texto são, respectivamente:

Em conformidade com a NBR 14.653, analisar os itens abaixo:

I. O método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

II. O método evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

A ABNT NBR 14.653-1:2001 é extremamente importante para o engenheiro de avaliações pois é ela quem define as diretrizes básicas para a realização da avaliação e, também, da escrita do laudo. Além disso, possui algumas outras funções específicas. Considere as funções mencionadas abaixo e, em seguida, assinale quais dessas são funções da parte 1 da ABNT NBR 14.653-1/2001:

I - Descrição das atividades básicas.

II - Definição de multas e penalidades para serviços não-realizados.

III - Terminologias, abreviações e nomenclaturas.

IV - Classificação da natureza da avaliação.

A NBR nº 14.653/2002, em sua Parte 4, estabelece procedimentos de avaliação de imóveis urbanos e rurais, descrevendo suas diferentes etapas. Uma delas constitui-se da elaboração do laudo de avaliação dos imóveis. De acordo com a referida Norma, qual item abaixo NÃO deve constar no laudo?

Os indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos, de acordo com a NBR nº 14.653/2002 (Parte 4), dependem de características do empreendimento e do empreendedor. Relacione os indicadores presentes na Coluna 1 com as definições adequadas na Coluna 2.

Coluna 1

1. Valor presente líquido.

2. Taxa interna de retorno.

3. Tempo de retorno.

4. Índice de lucratividade.

Coluna 2

( ) Relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos. O empreendimento será considerado viável quando esse índice for igual ou superior à unidade, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

( ) É expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar. O empreendimento será considerado viável quando o valor desse indicador for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

( ) Expresso pelo tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido. Este indicador pode ser simples ou descontado: o simples corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas, sem considerar a remuneração do capital; o descontado corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença, quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto.

( ) É expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar. O empreendimento será considerado viável quando este indicador for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

A ordem correta de preenchimento dos parenteses de cima para baixo, é: