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Questões de Concurso sobre Avaliação Imobiliária em Engenharia Civil
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Existem diferentes métodos para se determinar o valor de um bem. No caso de imóveis urbanos, os métodos mais usuais são o comparativo direto de dados de mercado, o involutivo, o evolutivo e o método da capitalização da renda. A respeito destes métodos, analise as afirmativas a seguir:
I- O método comparativo direto de dados de mercado, identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
II- O método involutivo identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
III- O método evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo, caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado deve ser considerado o fator de comercialização preferencialmente medido por comparação no mercado.
IV- O método de capitalização da renda identifica o valor do bem com base na capitalização futura da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários hipotéticos estatísticos.
Estão CORRETAS as afirmativas:
A
III e IV apenas.
B
I, II e III apenas.
C
I, II e IV apenas.
D
I, II, III e IV.
Acessão é o modo originário de aquisição da coisa acessória que adere materialmente ao imóvel, passando a pertencer definitivamente ao proprietário, podendo ter origem:
I. Natural: formação de ilhas, avulsão, aluvião, abandono de álveo;
II. Artificial: quando por efeito exclusivo de fato ou ação do homem, tais como plantações, terraplenagem;
III. Mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por ação do homem.
Dos itens acima:
A
Apenas o item I está correto.
B
Apenas os itens I e II estão corretos.
C
Apenas os itens II e III estão corretos.
D
Todos os itens estão corretos.
Para cálculo do preço de venda de uma unidade residencial, um engenheiro de uma pequena construtora elaborou a tabela a seguir.
Considerando a fórmula para cálculo do BDI proposta pelo Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos (IBEC), o preço de venda dessa unidade residencial é de:
A
R$ 120.000,00
B
R$ 150.000,00
C
R$ 175.000,00
D
R$ 200.000,00
A avaliação de imóvel urbano ou rural para desapropriação, por exemplo, em função de relevante interesse público pelo bem, requer a realização de uma série de atividades básicas do engenheiro responsável pela avaliação, tais como: vistorias, coleta de dados, escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação, cálculo do valor do imóvel, etc. As atividades/procedimentos na avaliação de imóveis culminam para a apresentação do denominado Laudo
A
conclusivo.
B
final.
C
de avaliação.
D
técnico.
E
de desapropriação.
Conforme a ABNT NBR 14.653: 2011, que dispõe sobre procedimentos gerais para avaliações de bens, o método que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes é o método:
Assinale a alternativa correta:
A
Quantificação de custo.
B
Involutivo.
C
Evolutivo.
D
Capitalização de renda.
Nos procedimentos de avaliação imobiliária, o imóvel urbano livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões, é denominado imóvel
A
com vocação urbana.
B
serviente.
C
paradigma.
D
dominante.
E
alodial.
No processo de avaliação de imóveis a pesquisa de dados é a principal ferramenta e envolve o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e a vistoria de dados amostrais. Na etapa da coleta de dados deve-se observar:
A
Amostra de padrão construtivo superior ao bem avaliado.
B
Amostras de regiões distintas ao bem avaliado.
C
Na coleta de dados a quantidade da amostra é somente de 2(dois) imóveis semelhantes.
D
O imóvel deve ter dimensões compatíveis, padrão construtivo e estado de conservação similares ao bem avaliado na pesquisa.
Conforme a referida norma, assinale a alternativa que NÃO é um método para avaliar o valor de um bem, de seus frutos e de seus direitos.
A
Comparativo direto de dados de mercado.
B
Capitalização da renda.
C
Involutivo.
D
Evolutivo.
E
Compensação.
Ano:
2019
Prova:
UNESPAR - Prefeitura - Engenheiro Civil - 2019
Assinale a alternativa que apresenta a definição do método comparativo direto utilizado para a avaliações de imóveis:
A
Há necessidade de quantificação de custo de obra, consideração de sub ou superaproveitamento em decorrência das restrições de uso e ocupação, que são procedimentos de aplicação específica e exclusiva de engenheiros e arquitetos.
B
A aplicação deste método impõe ao avaliador a estimação de receitas e despesas, inclusive de manutenção e reforma; montagem de fluxo de caixa; análise de taxa de atratividade. Tais conhecimentos são estudados em níveis adequados na grade curricular de graduação do profissional de engenharia e arquitetura.
C
O avaliador deve ter condições técnicas para identificar quais são as variáveis que têm influência direta no valor. Nas avaliações, essa identificação exige um trabalho investigativo sofisticado que somente quem detém conhecimentos aprofundados, entre outros, de tecnologia da construção, matemática e estatística consegue levar a efeito.
D
Este método obriga a concepção de um projeto hipotético, o que somente pode ser elaborado por engenheiro e arquiteto. A partir desse projeto, o valor do imóvel é definido pelo estudo da viabilidade técnica e econômica do empreendimento, com previsão de receitas, despesas (orçamento de obra; despesas diretas e indiretas; remuneração do incorporador; etc) e prazos de obra.
O laudo de avaliação do imóvel deve conter todas as informações necessárias e compreensíveis e serve para o cliente dar entrada em processos de transações bancárias que, em geral, exigem a hipoteca do bem avaliado. Nesse documento deve conter:
A
Apresentação do tratamento dos dados, detalhamento dos cálculos e justificativas sobre o resultado adotado.
B
Aprovação da Prefeitura, somente.
C
O número da ART sem carimbo.
D
O número da CAU sem registro.
A Engenharia de Avaliação é uma especialidade da Engenharia e tem legislação especifica para regular o exercício profissional dentre as quais destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades do engenheiro a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica; Resolução 218-73 do CONFEA que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia. Resolução 345-90 do CONFEA que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de engenharia de avaliações e perícias da engenharia. Esta última traz conceitos importantes. Leia o enunciado abaixo e responda:
“É a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.” Aqui definimos:
A
Perícia.
B
Avaliação.
C
Vistoria.
D
Arbitramento.
No que se refere à avaliação de imóveis, foi feito um cálculo de custo unitário de construção por m² de área equivalente a um prédio de 10 (dez) andares. Considerou-se diversas variáveis, como:
A
LKI
B
Ofd
C
CBT
D
CBUN
Segundo a NBR 14653, na avaliação de imóveis urbanos, o valor depreciável é
A
o valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos, referido a uma determinada data.
B
a diferença entre o valor do bem na condição de novo e o seu valor residual.
C
o valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que pode corresponder ao valor máximo segurável.
D
o valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que geram interesse somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa especial.
E
o valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo.
De acordo com a NBR 14653-1, a avaliação de bens pode ser definida como uma análise técnica realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. Analise os procedimentos avaliativos usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade com suas respectivas definições.
1. Método comparativo.
2. Método da capitalização da renda.
3. Método evolutivo
. 4. Método involutivo.
( ) Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.
( ) Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
( ) Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando; é o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.
( ) Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.
Considerando que não há hierarquia entre esses métodos avaliativos, deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. Dessa forma, a sequência está correta em
A
2, 1, 3, 4.
B
2, 1, 4, 3.
C
1, 2, 4, 3.
D
2, 3, 1, 4
A classificação de empreendimentos pode ser dada de acordo com o seu estágio. Assinale a alternativa que NÃO apresenta um estágio de empreendimento.
A
Implantação ou execução.
B
Concepção ou anteprojeto.
C
Projeto.
D
Paralisado ou embargado.
E
Licenciado.
Na determinação do valor de uma gleba de grandes dimensões, devido à ausência de elementos comparativos no mercado imobiliário, foi sugerida a identificação do valor de mercado do bem com base em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para sua execução e comercialização. O procedimento proposto trata-se do método
A
evolutivo.
B
involutivo.
C
de capitação de renda.
D
de quantificação de custo.
E
de valor de mercado.
No estudo de um modelo para fins de avaliações imobiliárias, em que se empregava a inferência estatística, verificou-se que a retirada de um elemento da amostra implicava numa alteração significativa da estrutura linear do modelo. De acordo com a nomenclatura técnica, o elemento relatado pode ser entendido como um
A
ponto chave.
B
ponto de fuga
C
ponto influenciante.
D
ponto de regressão.
E
ponto dicotômico.
Na engenharia de avaliações, qual é a técnica utilizada para explicar a variabilidade observada em uma determinada variável dependente em relação às variáveis independentes, levando-se em conta a posição geográfica de cada uma das observações e suas influências sobre os vizinhos, e que é muito útil nas avaliações de demandas habitacionais?
A
Técnica da Homocedasticidade.
B
Técnica de Verificação de Autocorrelação.
C
Técnica de Regressão Espacial.
D
Técnica de Avaliação Intervalar.
E
Técnica da Linearidade.
Na avaliação de um terreno urbano, utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado com tratamento por fatores, considere as características e condições apresentadas no quadro a seguir para a situação paradigma adotada e para um elemento pesquisado, localizados em uma zona de uso predominantemente residencial, ocupação horizontal, padrão médio de edificações.
Características e condições do terreno
Característica | Situação paradigma | Elemento pesquisado |
ln dice fiscal (da planta de valores genéricos) | IF = R$ 200,00 / m2 | IF = 100,00 / m2 |
Situação | Meio de quadra | Meio de quadra |
Frente (ou testada) | Frente de referência Fr = 10,0 m | Frent e projetada Fp = 12,0 m |
Profundidade | Profundidade mínima Pmin = 25,0 m Profundidade máxima Pmax = 40,0 m | Profundidade equivalente Pe = 35,0 m |
Topografia | Terreno plano | Em aclive até 20% |
Consistência do solo devido a presença ou ação da água | Terreno seco | Terreno em região inundável, que Impede ou dificulta o seu acesso |
Considerando o comportamento geral do mercado de terrenos urbanos reconhecido na literatura e expresso por meio de fatores preestabelecidos, excetuando-se os casos especiais, que transpõem os valores dos elementos comparativos para a situação paradigma, atribua V (verdadeiro) ou F (falso) às afirmativas a seguir.
( ) O fator de profundidade a ser aplicado no tratamento é igual a 1,0.
( ) O fator de topografia a ser aplicado no tratamento é igual a 1,0.
( ) O fator de localização a ser aplicado no tratamento é menor do que 1,0.
( ) O fator de frente a ser aplicado no tratamento é menor do que 1,0.
( ) O fator de consistência do solo a ser aplicado no tratamento é menor do que 1,0.
Assinale a alternativa que contém, de cima para baixo, a sequência correta.
A
V, V, F, F, V.
B
V, F, F, V, F.
C
F, V, V, F, F.
D
F, V, F, V, V.
E
F, F, V, V, V.
Quanto aos conceitos de Preço e Valor, determinantes para um bom trabalho de engenharia de avaliação, é correto afirmar que
A
o valor é considerado único nas condições do momento de sua apuração, porém não é uma característica estanque do bem que está sendo avaliado.
B
a princípio o preço de um bem para um fim específico é único para um determinado momento e situação de mercado.
C
o valor é múltiplo e varia dentro de uma faixa, em conformidade com os agentes envolvidos na negociação.
D
ao contrário do valor, o preço de um bem está sujeito a flutuações de curto prazo, devido a circunstâncias econômicas, novos empreendimentos, perspectivas de alteração na legislação vigente e até em decorrência de campanhas publicitárias.
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