Questões de Concurso sobre NBR 14653-2 - Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos

Em se tratando de laudos de avaliação, faz-se necessário o conhecimento da legislação NBR 14653- 2, bem como dos termos e definições constantes na mesma.

Identifique abaixo as afirmativas verdadeiras ( V ) e falsas ( F ) em relação ao assunto.

( ) imóvel alodial: aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões

( ) imóvel paradigma: aquele que impõe restrição a outro, por servidão

( ) imóvel serviente: aquele hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Assinale a alternativa que indica a sequência correta, de cima para baixo.

Os graus de fundamentação e de precisão na avaliação de imóveis definem a qualidade e o rigor técnico de um laudo de avaliação conforme a NBR 14653-2:2011. Sobre o assunto, assinale a alternativa correta.

Durante a execução de um empreendimento de grande porte, o setor de qualidade observou que um lote de tubos metálicos entregues pela fornecedora apresentava medidas fora das especificações do projeto. O técnico responsável deve decidir qual procedimento adotar conforme os princípios da garantia da qualidade estabelecidos em normas técnicas.

De acordo com a CNEN-NN-1.16, o tratamento dado a um item que não atende aos requisitos especificados deve seguir o controle previsto no item:

Para aquisição de um apartamento, um comprador simulou financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no valor de R$ 360.000,00, a ser liquidado em 12 prestações mensais, com taxa de juros de 1% ao mês incidente sobre o saldo devedor. A respeito desse sistema, analise as assertivas a seguir:

I. No SAC, o valor das prestações permanece constante ao longo do contrato, alterando-se apenas a participação relativa entre juros e amortização em cada parcela.

II. No SAC, a amortização cresce progressivamente ao longo do contrato, reduzindo o saldo devedor em ritmo mais intenso nas prestações finais.

III. No SAC, a amortização mensal é obtida pela divisão do valor financiado pelo número de parcelas, resultando, na situação apresentada, em R$ 30.000,00.

IV. No SAC, os juros de cada prestação incidem sobre o valor originalmente financiado, motivo pelo qual sua redução ocorre apenas nas últimas parcelas.

Está CORRETO o que se afirma em:

O Engenheiro responsável pela elaboração de um laudo de avaliação para desapropriação parcial de um imóvel urbano analisou os impactos da intervenção sobre a área atingida e o aproveitamento econômico do remanescente. Considerando os critérios aplicáveis às avaliações em processos desapropriatórios, está CORRETA:

De acordo com a ABNT NBR 14.653-2:2011 – Avaliação de bens, Parte 2: Imóveis urbanos, na elaboração dos laudos de avaliação deve ser explicitado o grau de fundamentação atingido. Sobre o grau de fundamentação, adotado nos métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo, é correto afirmar que

A Lei Federal nº 11.977/2009 estabelece diretrizes para o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), no qual a premissa de promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais ou a requalificação de imóveis é um dos objetivos do PNHU. Desse modo, assinale a alternativa CORRETA sobre o tipo de imóvel que está incluso neste objetivo do PNHU conforme disposto na lei.

A norma ABNT NBR 14653-2 estabelece os critérios para avaliação de imóveis urbanos, determinando métodos, modelos estatísticos e parâmetros que auxiliam na definição do valor de mercado. Entre as diretrizes apresentadas, destacam-se os procedimentos para escolha das variáveis, o uso de fatores de ajuste e a aplicação de modelos de regressão.

Com base nessa norma, é correto afirmar que:

Um imóvel pode ser avaliado pelo método evolutivo, desde que o valor do terreno seja determinado prioritariamente pelo método comparativo de dados de mercado, as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou da quantificação de custo e o fator de comercialização seja levado em conta, considerada a conjuntura do mercado na época da avaliação.

Na engenharia de avaliações de imóveis urbanos, a técnica do EDO/DEA determina as distâncias às envoltórias do comprador e do vendedor, para cada dado observado. A partir dessas distâncias, estima-se o valor da variável dependente (estimativa pontual). A estimativa pontual do valor do imóvel, que corresponde ao resultado da avaliação, é calculada com a utilização da Curva de Tendência Central (CTC/EDO), pela minimização dos erros, conforme a seguinte expressão:

$Y=z.\left(Yv-Yc\right)+Yc$

Onde:

$z=\frac{{\sum }_{}^{}Yobs-{\sum }_{}^{}hc.Yobs}{{\sum }_{}^{}\left(\frac{1}{hv}-hc\right).Yobs}$

Com isso, pode-se afirmar que $hv$ é:

Em um Município que busca organizar e gerenciar seu território de forma eficiente, a correta manutenção e atualização das informações sobre cada parcela é essencial para o planejamento urbano, a gestão fiscal e a tomada de decisões estratégicas. Considerando isso, analise os excertos abaixo sobre o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM).

(1 ª parte): O CTM é o inventário territorial oficial e sistemático do Município, embasado no levantamento dos limites de cada parcela, que recebe uma identificação numérica inequívoca. Compete ao Município manter esse cadastro atualizado, definindo políticas de manutenção e revisão periódica.

(2ª parte): A parcela é representada como polígono obtido pela agregação espacial de divisas, sendo especialmente relevante identificar as testadas voltadas para logradouros públicos, pois estas se relacionam diretamente com a infraestrutura urbana e com a determinação da testada principal para fins de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

(3ª parte): A certificação da parcela depende da atribuição do Código de Imóvel Nacional (CIN) e do atendimento às normas de engenharia de cadastro urbano. O nível de precisão pode ser dispensado pelo Município, mesmo em imóveis privados, sempre que julgar suficiente para fins administrativos.

Das partes, pode-se afirmar que

Benfeitorias voluptuárias em edificações aumentam ou facilitam o uso desses bens, embora sejam dispensáveis.

Um imóvel urbano com área construída de 1.000 m² apresenta:

Valor de mercado de imóveis similares: R$ 4.000/m².

Servidão de passagem: 10% da área.

Necessidade de reformas: R$ 50.000.

Diante do exposto, assinale a alternativa que apresenta o valor de mercado ajustado do imóvel.

De acordo com a ABNT NBR 14653-1:2019, no que tange aos princípios fundamentais que regem a avaliação técnica de bens, considere o seguinte cenário:

Um avaliador técnico é contratado para estimar o valor de um imóvel industrial localizado em uma zona urbana em transição para uso residencial de alto padrão. O bem apresenta potencial para conversão de uso e possível incorporação imobiliária. Durante o estudo, o avaliador observa que:

• O imóvel encontra-se desocupado há 2 anos;

• Há procura significativa por terrenos para empreendimentos residenciais na região;

• O imóvel possui características físicas que permitem alteração de uso conforme o plano diretor local;

• Os valores de imóveis similares, ainda com uso industrial, são inferiores ao imóvel avaliado.

Diante desse cenário, qual princípio da avaliação de bens se mostra mais determinante para a escolha do valor do bem avaliado, conforme os critérios técnicos estabelecidos na norma?

De acordo com a NBR 14.653, Parte 2, qual dos seguintes métodos é mais utilizado para a avaliação de imóveis urbanos?

De acordo com a NBR 14.653, a metodologia de avaliação de bens imóveis a ser aplicada é em função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. Observando-se o que define a norma, em relação aos métodos de avaliação, referente à identificação do valor de um bem, seus frutos e direitos, assinale a alternativa CORRETA:

Com base na definição de "iluminação pública" apresentada pela norma ABNT NBR 5101, analise as afirmativas a seguir:

I. A responsabilidade pelo serviço de iluminação pública é do poder público municipal ou distrital, ou daquele que receber essa delegação.

II. O serviço público de iluminação tem como objetivo iluminar apenas vias públicas destinadas ao trânsito de pessoas ou veículos, como ruas e avenidas, excluindo estradas e rodovias, pois estas são de competência de outras esferas de poder.

III. A definição de serviço público de iluminação também contempla bens de uso comum (como praças, parques e jardins), mesmo quando seu uso está sujeito a condições impostas pela administração, tais como cercamento, horários restritos ou cobrança.

Está correto o que se afirma em:

A Lei nº 10.257/2001 confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, como sendo um instrumento denominado:

Nas desapropriações totais, a NBR 14653-2 (ABNT, 2011) Avaliação de Bens: Parte 2: Imóveis Urbanos define como critério básico

Observe o quadro a seguir, que apresenta as características e dados de um imóvel urbano da tipologia residencial a ser avaliado.

Considerando as características descritas no quadro, desprezando os ajustes conforme grau de fundamentação e aplicando o método evolutivo, conforme descrito na NBR 14653-2 2 (ABNT, 2011), o valor total de avaliação desse imóvel será de