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Questões de Concurso sobre NBR 14653-2 - Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos
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Uma anomalia detectada na avaliação de um imóvel é considerada endógena quando associada ao término da vida útil do objeto avaliado.
C
Certo
E
Errado
Engenharia de Avaliações
Na elaboração de um laudo de avaliação de um imóvel urbano, qual metodologia é recomendada pela ABNT NBR 14653-2:2020 para determinar o valor de mercado, considerando alta variabilidade nas características dos imóveis avaliados?
A
Método da comparação direta de dados de mercado com ajustes subjetivos baseados na experiência do avaliador.
B
Método involutivo para determinar o valor residual a partir do potencial construtivo.
C
Método comparativo de dados de mercado com uso de regressão linear ou análise estatística multivariada.
D
Método da capitalização da renda para imóveis destinados exclusivamente à locação comercial.
E
Método de custo de reprodução direta, ajustado pela depreciação acumulada da edificação.
João é um morador do município de Campo Verde, cuja casa no ano de 2021 tinha valor venal de R$100.000,00 e alíquota de IPTU, calculada sobre o valor venal, de 1% ao ano.
No ano de 2022, devido à valorização da área onde a casa de João se localiza, a Prefeitura revisou o valor venal do imóvel para R$200.000,00, e a alíquota passou a ser de 1,5% ao ano. Nesse caso, o IPTU de João aumentou em
A
R$ 1.000,00.
B
R$ 1.500,00.
C
R$ 2.000,00.
D
R$ 2.500,00.
E
R$ 3.000,00.
Na avaliação de edificações residenciais, o método comparativo de dados de mercado baseia-se em:
A
Índice de depreciação física.
B
Taxa de ocupação do terreno.
C
Custos de reposição de materiais.
D
Valor de imóveis similares transacionados.
Suponha que um banco solicita um laudo de avaliação de um apartamento de três dormitórios em área urbana para garantia de operação de crédito. O avaliador dispõe de um conjunto razoável de vendas recentes de apartamentos com características comparáveis (mesma região, tipologia e padrão construtivo). De acordo com a ABNT NBR 14653-2:2011, que trata da avaliação de bens, qual é o método mais adequado para estimar o valor de mercado desse imóvel na situação descrita?
A
Valor de reposição depreciado (custo de reprodução menos depreciação).
B
Método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM).
C
Método do valor econômico (fluxo de caixa descontado).
D
Valor venal fiscal lançado pela prefeitura.
E
Avaliação pelo custo histórico do imóvel ajustado por índice de preço.
Em engenharia de avaliação, denomina-se benfeitoria o resultado de obra ou serviço realizado em um bem, que não pode ser removido sem causar a sua destruição, fratura ou dano.
A benfeitoria voluptária é aquela que:
A
é indispensável para evitar a deterioração de um bem.
B
aumenta ou facilita o uso do bem, embora seja dispensável.
C
tem efeito sinérgico, ao valorizar também os bens no entorno.
D
pode causar prejuízos a imóveis no entorno de onde se situa o bem.
E
visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
Leia o excerto a seguir:
"O normativo e o factual possuem uma relação mútua − o normativo exige ser realizado e orienta-se no sentido do factual; o realizado (o factual) só ganha significado moral na medida em que pode ser referido positiva ou negativamente a uma norma."
(OLIVEIRA, A. R. Ética Profissional. Belém: IFPA; Santa Maria: UFSM, 2012, p. 44. Adaptado.)
Um servidor público, ao deparar-se com situação não prevista expressamente nas normas regulamentares de sua função, precisa tomar decisão que afetará direitos de cidadãos. Seus colegas sugerem diferentes encaminhamentos, alguns mais favoráveis aos requerentes, outros mais restritivos. À luz da relação entre o normativo e o factual apresentada no excerto, a conduta ética do servidor deve fundamentar-se na compreensão de que:
A
A inexistência de regra específica impõe o sobrestamento da decisão até que a autoridade competente edite normatização adequada para a situação apresentada.
B
O factual prevalece sobre o normativo em situações de lacuna, devendo o servidor priorizar a solução que produza resultados práticos mais imediatos para os envolvidos.
C
A lacuna normativa transfere a decisão para a esfera da discricionariedade pessoal do servidor, que deve optar pela alternativa que melhor atenda às expectativas dos solicitantes.
D
O silêncio da norma equivale à permissão tácita para qualquer dos encaminhamentos propostos, cabendo ao servidor escolher aquele que minimize riscos de questionamentos posteriores.
E
A ausência de previsão normativa específica não isenta o ato de significado moral, exigindo que a decisão se oriente pelos princípios que fundamentam o ordenamento jurídico-administrativo.
A Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, apresenta os requisitos urbanísticos para loteamento.
Entre eles determina que os lotes terão área mínima de ................................... m2 e frente mínima de ................................... m, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
Assinale a alternativa que completa corretamente as lacunas do texto.
A
125 • 5
B
160 • 5
C
180 • 3,5
D
250 • 6
E
360 • 6
Segundo a NBR 14.653, Parte 3, qual é a principal diferença na avaliação de imóveis rurais em comparação com imóveis urbanos?
A
A avaliação de imóveis rurais considera apenas o valor do solo.
B
A avaliação de imóveis rurais leva em conta a capacidade produtiva do imóvel.
C
A avaliação de imóveis rurais é baseada exclusivamente no valor de mercado de imóveis similares.
D
A avaliação de imóveis rurais não considera a localização do imóvel.
Na avaliação de uma edificação centenária com 200 m² de construção sobre um lote de terras de 600 m², o engenheiro responsável pelo laudo indicou que foi empregado o método evolutivo de avaliação devido à insuficiência de dados de mercado na região do avaliando. Nesse contexto, é correto afirmar que
A
por se tratar de edificação antiga, não se aplicaria o fator de comercialização.
B
o valor do terreno deve ser estimado, preferencialmente, pelo método da quantificação de custo.
C
as benfeitorias podem ser estimadas pelo método involutivo indireto.
D
para atingir o Grau I de fundamentação, é necessária a apresentação do laudo na modalidade completa.
E
a estimativa dos custos de reedição é um item considerado na determinação do grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo.
Em geoprocessamento para as parcelas ou imóveis urbanos, o controle de qualidade para assegurar a acurácia posicional deve ser realizado de forma confiável sobre os vértices materializados, por meio de medições em campo ou de coleta de dados para cálculos e pós-processamento com a mesma finalidade. Quando possível, esse controle deve ser realizado na totalidade dos vértices materializados utilizando uma ou mais das opções descritas a seguir: medir o vértice da parcela ou do imóvel a partir de estações diferentes; medir o vértice da parcela ou do imóvel com dois métodos distintos de levantamento; comparar as distâncias lineares medidas entre dois vértices da parcela ou do imóvel com a distância calculada entre as coordenadas desses mesmos vértices; medir o vértice da parcela ou imóvel com métodos de posicionamento por satélites com intervalo entre as sessões de rastreio de no mínimo 4 horas. As medições são aceitas quando o controle de qualidade apresenta valores dentro da tolerância posicional. O controle de qualidade relativo pode ser realizado a partir da comparação entre a medição da distância entre dois vértices com a distância calculada a partir de suas coordenadas. A tolerância para aceitação entre a diferença das distâncias deve ser calculada pela equação a seguir, sendo o seu valor máximo de 24 cm, onde:
T=0,006 x L
Em que “L” representa:
A
a diagonal relativa de um lote, expressa em ares.
B
o volume do tetraedro formado pela escavação a ser feita, expressa em m³.
C
a tolerância, expressa em metros.
D
a altura do relevo a ser medido, de acordo com as curvas de nível, apenas para escarpas, expressa em “ha”.
E
o comprimento do lado, expresso em metros.
Com base na ABNT NBR 14.653-1:2019 – Avaliação de bens, assinale a opção que apresenta o método que identifica um valor de um bem, baseado num modelo de estudo de viabilidade-econômica, mediante hipotético empreendimento com características compatíveis e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
A
Evolutivo
B
Comparativo direto de dados do mercado
C
Analítico
D
Involutivo
E
Capitalização de renda
Com base na ABNT NBR 14.653-2:2011 – Avaliação de bens, Parte 2: Imóveis urbanos, as variáveis relacionadas com a área construída e localização do imóvel, utilizadas no processo de avaliação são classificadas como
A
dicotômicas.
B
proxy.
C
dependentes.
D
independentes.
E
depreciativas.
Acerca de desapropriação, servidão, posse, propriedade e indenização, assinale a alternativa INCORRETA.
A
A posse é caracterizada pela detenção ou ocupação de um bem ou direito, com ou sem fruição.
B
A servidão beneficia o imóvel serviente por meio de uma restrição imposta a um terceiro imóvel.
C
A propriedade é o direito real que submete um bem de maneira legal, absoluta e exclusiva ao poder e vontade de alguém.
D
A indenização é a compensação devida em razão de um prejuízo ou dano sofrido por alguém.
E
A desapropriação é o ato pelo qual o poder público toma para si um bem privado, mediante pagamento de justa e prévia compensação ao proprietário.
De acordo com norma a ABNT NBR 14653-4:2002, na análise de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos utiliza-se, dentre outros critérios, o do Valor Presente Líquido (VPL), que corresponde a um indicador de viabilidade expresso:
A
pelo valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa física ou jurídica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação.
B
pelo valor contábil dos ativos do empreendimento, sem considerar os fluxos de caixa futuros ou a taxa de desconto.
C
pelo valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em espaço de tempo menor do que o normalmente observado no mercado.
D
pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.
E
pelo valor de atributos particulares de um bem ou direito, que geram interesse somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa especial.
A ABNT NBR 14653 define a metodologia para avaliação de bens. Na avaliação de um imóvel urbano pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o engenheiro de avaliações utiliza um processo de homogeneização para tratar os dados. Sobre este processo, registre V, para as afirmativas verdadeiras, e F, para as falsas:
(__)A homogeneização consiste em aplicar fatores de ajuste aos preços dos imóveis da amostra (dados de mercado) para torná-los comparáveis com o imóvel avaliando, considerando suas diferenças de características.
(__)A localização, a área do terreno e a data da transação são exemplos de atributos (variáveis) que podem necessitar de homogeneização.
(__)O fator de transposição é utilizado para ajustar o valor de um imóvel de uma cidade para outra, com base no custo de vida de cada localidade.
(__)Após a homogeneização, todos os imóveis da amostra devem apresentar o mesmo valor por metro quadrado, que será o valor final da avaliação.
Assinale a alternativa que apresenta a sequência correta, de cima para baixo.
A
F, F, V, V.
B
V, F, V, F.
C
F, V, F, V.
D
V, V, F, F.
Um engenheiro deseja estimar o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de um prédio comercial, utilizando o método da quantificação do custo indicado na NBR 14653-2/2011.
Para tanto, elaborou a tabela a seguir.
Custo unitário básico: | R$1.000,00 / |
Orçamento de elevadores: | R$130.000,00 |
Orçamento de instalações especiais: | R$40.000,00 |
Orçamento de fundações especiais: | R$100.000,00 |
Orçamento de fundações diretas | R$20.000,00 |
Taxa de administração da obra: | 5% |
Percentual relativo aos custos financeiros (durante a construção): | 5% |
Percentual relativo ao lucro ou remuneração da construtora: | 20% |
Considerando a área equivalente de construção de 500 m2 , o custo é de
A
R$1.504,50 /
B
R$1.984,50 /
C
R$2.090,34 /
D
R$2.320,34 /
E
R$2.550,34 /
Suponha que, em um imóvel urbano cujo terreno tenha sido avaliado em R$ 100.000, tenha sido executada uma benfeitoria no valor de R$ 120.000. Nessa situação, o valor desse imóvel estimado pelo método evolutivo, considerando-se um fator de comercialização de 1,2, será igual a R$ 264.000.
C
Certo
E
Errado
Quando adotado modelos dinâmicos para a avaliação de imóveis, devem-se desconsiderar os juros de capital investido.
C
Certo
E
Errado
A identificação do valor de mercado de um bem pode ser realizada, em geral, com a utilização seguintes enfoques básicos:
I. A renda – onde o valor de mercado do bem é identificado a partir da renda que ele pode gerar durante sua vida econômica.
II. A comparação – onde o valor de mercado do bem é determinado pelos preços de bens semelhantes praticados no mercado.
III. O custo – onde o valor do bem tem como base de cálculo os gastos diretos e indiretos necessários à produção do bem.
IV. A utilidade - relacionado ao valor objetivo que um bem possui para uma pessoa.
Está(ão) CORRETA(S):
A
I, II, III, IV.
B
II, III apenas.
C
III apenas.
D
II apenas.
E
I, II, III.
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