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Questões de Concurso sobre Avaliação Imobiliária em Engenharia Civil
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Na vistoria de um imóvel, a infraestrutura urbana disponível é
considerada uma caracterização do terreno.
C
Certo
E
Errado
Na incorporação a preço fechado, o instrumento contratual assume a forma de promessa de compra e venda em relação à fração ideal de terreno e de contrato de construção, por administração a preço de custo, em relação à unidade a ser produzida.
C
Certo
E
Errado
Um empreendimento imobiliário em processo de venda de equipamentos, instalações, terrenos e benfeitorias classifica-se, quanto ao estágio, como desativado.
C
Certo
E
Errado
Um dos critérios que são levados em consideração na avaliação de terrenos residenciais loteados são as condições topográficas
próprias do terreno, cujas influências podem ser avaliadas por fatores numéricos corretivos. A depreciação para terrenos em
aclive até 20% é
A
15%
B
25%.
C
20%
D
10%.
E
5%.
O engenheiro de avaliações, no tratamento científico de dados
para a avaliação de imóveis, tem liberdade para adotar outras
ferramentas analíticas para a indução do comportamento do
mercado, além das descritas em norma, desde que devidamente
justificadas.
C
Certo
E
Errado
Em situações especiais, conforme estabelecido em norma, é
permitida a realização de vistoria interna de imóveis por
amostragem.
C
Certo
E
Errado
Um dos procedimentos para identificar o valor de imóveis urbanos é a utilização do método evolutivo. Por esse método o valor
total do imóvel (VI ) é obtido por meio da avaliação dos valores atuais do terreno (VT ) e das benfeitorias (VB ) nos quais se
aplica um fator de comercialização (ƒc), por meio da seguinte relação
A
VI = (VT + VB)ƒc
B
VI = (VT − VB) . ƒc
C
VI = (VT + VB) / ƒc
D
VI = (VT + VB) . ƒc
E
VI = (VT ⁄ VB) . ƒc
O proprietário de um imóvel urbano composto de terreno e benfeitorias com valores respectivos de R$ 360.000,00 e R$ 110.000,00 precisou vendê-lo e, para isso, solicitou uma avaliação pelo Método Evolutivo. Considerando fator de comercialização de 1,25, o valor avaliado do imóvel, em reais, é
A
470.000,00.
B
497.500,00.
C
560.000,00.
D
587.500,00.
E
675.500,00.
Um investidor comprou um imóvel urbano por R$ 694.000,00, no qual constavam benfeitorias no valor de R$ 456.000,00 no terreno de valor R$ 238.000,00. Após algum tempo, o investidor resolveu vender o imóvel e o avaliou pelo Método Evolutivo em R$ 846.680,00. O fator de comercialização utilizado na avaliação foi de
A
1,12.
B
1,22.
C
1,54.
D
1,86.
E
1,35.
Nas atividades de laudos em engenharia de avaliações, o termo arrendamento significa
A
direito real assegurado a alguém de desfrutar, temporariamente, de propriedade alheia.
B
forma de aquisição de domínio, por posse reconhecida em face da legislação.
C
empréstimo gratuito e temporário de coisa não fungível, mediante condições preestabelecidas.
D
direito concedido, geralmente pelo Poder Público, para a exploração de bens ou serviços.
E
retribuição pela cessação de direito à exploração, por prazo certo e condições convencionadas, de bens ou coisas infringíveis, capazes de produzir frutos.
Os diferentes caminhos percorridos na determinação do valor de um bem constituem a metodologia avaliatória,
cabendo a cada um deles a denominação de método avaliatório. Sobre o assunto, marque a alternativa incorreta:
A
Para a identificação do valor de bens imóveis, sempre que possível o avaliador deve preferir o método comparativo
de dados de mercado.
B
No método da capitalização da renda, o imóvel é valorizado pela renda que pode proporcionar ao seu proprietário.
C
O método do custo de reprodução baseia-se na hipótese de que um comprador, bem informado, não pagará mais
por um imóvel do que o custo para construir outro igual.
D
O método evolutivo utiliza-se do melhor aproveitamento hipotético possível para avaliar terrenos e glebas
urbanizáveis.
E
Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as ferramentas matemáticas
envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o bem.
Um apartamento possui o seguinte quadro de áreas:
Considere que a soma da área privativa e garagem é de 105,00 m2, que o valor do apartamento é de R$ 434.000,00 e que o custo unitário é de R$ 4.000,00/m2. Os valores corretos de X e Y são
A
X é igual a 105,00 m2 e Y é igual a 0,00 m2.
B
X é igual a 82,50 m2 e Y é igual a 22,50 m2.
C
X é igual a 90,00 m2 e Y é igual a 15,00 m2.
D
X é igual a 15,00 m2 e Y é igual a 90,00 m2.
E
X e Y são iguais.
Considerando que avaliar um terreno urbano é estimar o seu valor de mercado em data determinada, julgue os itens seguintes:
I - Valor de mercado é o preço justo pago por um terreno por um comprador desejoso de comprar para um vendedor desejoso de vender, ambos com pleno conhecimento do seu aproveitamento eficiente.
II - Aproveitamento eficiente é aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
III - Os terrenos de esquina ou com frentes múltiplas são menos valorizados.
Assinale a alternativa que apresenta a afirmativa(s) incorreta(s):
A
I.
B
II.
C
III.
D
I e II.
E
II e III.
O modelo adotado na avaliação é o dinâmico.
C
Certo
E
Errado
Para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, pode-se utilizar o método da capitalização da renda em que o valor de mercado do bem é determinado, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
C
Certo
E
Errado
Das afirmativas abaixo identifique qual ou quais são VERDADEIRAS:
I. A engenharia de avaliações é o campo da engenharia que consiste no conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens. É a ciência que subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos e é empregada em uma variedade de situações, tanto no âmbito judicial como extrajudicial. Suas aplicações são diversas, tais como: comercialização (venda e locação), atualização do valor de ativos, avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias... O princípio da proporcionalidade diz que dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data. Isso ocorre no que se denomina “zonas homogêneas”.
II. Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avaliações é o entendimento do conceito de valor. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço, entre eles: valor patrimonial, valor em risco, valor econômico, valor de liquidação forçada, valor de custo, valor de indenização, valor de desmonte, valor em uso. O conceito de Valor de Mercado, adotado pelas normas avaliatórias brasileiras, diz que valor é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Valor é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
III. Dentre os vários princípios gerais da avaliação temos: o princípio da probabilidade segundo o qual, quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis. O princípio da prudência segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do engenheiro de avaliações. O princípio da finalidade segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Esse princípio é um dos principais que regem as normas avaliatórias e a engenharia de avaliações.
IV. Algumas das metodologias aplicadas no processo de avaliação são: Método comparativo direto: preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Método involutivo: utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. Exemplo: avaliação de glebas. Método evolutivo: indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. Método da capitalização da renda: recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers e hotéis. Método para quantificação do custo do bem: utilizado, quando houver necessidade de obter o custo do bem.
V. A vistoria é responsável pela identificação de parâmetros técnicos do bem como, por exemplo, metodologias construtivas e tipo de materiais empregados, verificando se são duráveis ou não, se apresentam vícios construtivos ou não, dentre outros aspectos importantes para a classificação correta de processos de depreciação de construções, máquinas, equipamentos, dentre outros, levantamentos de anomalias nas instalações e sistemas existentes, decorrentes de problemas com obras vizinhas ou outras intervenções, que causam necessidade de reparos ou reformas, consequentemente, implicam investimentos não previstos no bem avaliando, além de eventuais problemas com terceiros.
Estão corretas as afirmativas
A
I, II e III.
B
III, IV e V.
C
I, III e IV.
D
II, III e IV.
E
I, IV e V.
Consta na NBR 14653 a consolidação dos conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. Leia as sentenças abaixo contendo alguns conceitos descritos nesta norma, e assinale a alternativa INCORRETA:
I. Avaliação de bens: análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
II. bem: coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. Bem tangível é o bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias-primas) e bem intangível é o bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou não a ele.
A
A alternativa I está correta e a II está incorreta.
B
A alternativa I está incorreta e a II está correta.
C
As alternativas I e II estão corretas.
D
As alternativas I e II estão incorretas.
De acordo com o Método Evolutivo, a avaliação de um imóvel urbano baseia-se na identificação do:
A
valor do imóvel, com base na capitalização presente de sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis;
B
valor de mercado do imóvel, alicerçado no seu aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto;
C
custo do imóvel ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos;
D
valor do imóvel pelo somatório dos valores de seus componentes;
E
valor de mercado do imóvel por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
A vistoria interna que deve ser realizada na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas pode ser feita por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou por amostragem aleatória de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia, caso haja omissão no contrato.
C
Certo
E
Errado
Na utilização do modelo de regressão linear, a verificação da normalidade pode ser realizada pelo exame do histograma de resíduos amostrais padronizados.
C
Certo
E
Errado
Gerar simulado